第一(yī)章 總則 

第一(yī)條 爲了規範物(wù)業管理活動 維護業主和物(wù)業管理企業的合法權益 改善人民群衆 的生(shēng)活和工(gōng)作環境 制定本條例。  

第二條 本條例所稱物(wù)業管理 是指業主通過選聘物(wù)業管理企業 由業主和物(wù)業管理企 業按照物(wù)業服務合同約定 對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修 養護 管理 維護相關區域内的環境衛生(shēng)和秩序的活動。  

第三條 國家提倡業主通過公開(kāi) 公平 公正的市場競争機制選擇物(wù)業管理企業。  

第四條 國家鼓勵物(wù)業管理采用新技術 新方法 依靠科技進步提高管理和服務水平。 

第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物(wù)業管理活動的監督管理工(gōng)作 縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門負責本行政區域内物(wù)業管理活動的監督管 理工(gōng)作。 

第二章 業主及業主大(dà)會 

第六條 房屋的所有權人爲業主 業主在物(wù)業管理活動中(zhōng) 享有下(xià)列權利 

一(yī) 按照物(wù)業服務合同的約定 接受物(wù)業管理企業提供的服務；  

二 提議召開(kāi)業主大(dà)會會議 并就物(wù)業管理的有關事項提出建議；  

三 提出制定和修改業主公約 業主大(dà)會議事規則的建議；  

四 參加業主大(dà)會會議行使投票(piào)權；  

五 選舉業主委員(yuán)會委員(yuán) 并享有被選舉權；  

六 監督業主委員(yuán)會的工(gōng)作； 

七 監督物(wù)業管理企業履行物(wù)業服務合同；  

八 對物(wù)業共用部位 共用設施設備和相關場地使用情況享有知(zhī)情權和監督權；  

九 監督物(wù)業共用部位 共用設施設備專項維修資(zī)金 以下(xià)簡稱專項維修資(zī)金 的管 理和使用；  

十 法律 法規規定的其他權利。  

第七條 業主在物(wù)業管理活動中(zhōng) 履行下(xià)列義務：  

一(yī) 遵守業主公約 業主大(dà)會議事規則；  

二 遵守物(wù)業管理區域内物(wù)業共用部位和共用設施設備的使用 公共秩序和環境衛生(shēng) 的維護等方面的規章制度；  

三 執行業主大(dà)會的決定和業主大(dà)會授權業主委員(yuán)會作出的決定；  

四 按照國家有關規定交納專項維修資(zī)金；  

五 按時交納物(wù)業服務費(fèi)用；  

六 法律 法規規定的其他義務。  

第八條 物(wù)業管理區域内全體(tǐ)業主組成業主大(dà)會 業主大(dà)會應當代表和維護物(wù)業管理區域内全體(tǐ)業主在物(wù)業管理活動中(zhōng)的合法權益。  

第九條 一(yī)個物(wù)業管理區域成立一(yī)個業主大(dà)會 物(wù)業管理區域的劃分(fēn)應當考慮物(wù)業的共用設施設備 建築物(wù)規模 社區建設等因素 具 體(tǐ)辦法由省 自治區 直轄市制定。  第十條 同一(yī)個物(wù)業管理區域内的業主 應當在物(wù)業所在地的區 縣人民政府房地産行 政主管部門的指導下(xià)成立業主大(dà)會 并選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會 但是 隻有一(yī)個業主的 或者 業主人數較少且經全體(tǐ)業主一(yī)緻同意 決定不成立業主大(dà)會的 由業主共同履行業主大(dà)會 業主委員(yuán)會職責 業主在首次業主大(dà)會會議上的投票(piào)權 根據業主擁有物(wù)業的建築面積 住宅套數等因素 确定 具體(tǐ)辦法由省 自治區 直轄市制定。  

第十一(yī)條 業主大(dà)會履行下(xià)列職責：  

一(yī) 制定 修改業主公約和業主大(dà)會議事規則；  

二 選舉 更換業主委員(yuán)會委員(yuán) 監督業主委員(yuán)會的工(gōng)作；  

三 選聘 解聘物(wù)業管理企業；  

四 決定專項維修資(zī)金使用 續籌方案 并監督實施；  

五 制定 修改物(wù)業管理區域内物(wù)業共用部位和共用設施設備的使用 公共秩序和環 境衛生(shēng)的維護等方面的規章制度；  

六 法律 法規或者業主大(dà)會議事規則規定的其他有關物(wù)業管理的職責。  

第十二條 業主大(dà)會會議可以采用集體(tǐ)讨論的形式 也可以采用書(shū)面征求意見的形式 但應當有物(wù)業管理區域内持有 以上投票(piào)權的業主參加 業主可以委托代理人參加業主大(dà)會會議 業主大(dà)會作出決定 必須經與會業主所持投票(piào)權 以上通過 業主大(dà)會作出制定和 修改業主公約 業主大(dà)會議事規則 選聘和解聘物(wù)業管理企業 專項維修資(zī)金使用和續籌方 案的決定 必須經物(wù)業管理區域内全體(tǐ)業主所持投票(piào)權 以上通過 業主大(dà)會的決定對物(wù)業管理區域内的全體(tǐ)業主具有約束力。  

第十三條 業主大(dà)會會議分(fēn)爲定期會議和臨時會議 業主大(dà)會定期會議應當按照業主大(dà)會議事規則的規定召開(kāi) 經 以上的業主提議 業主委員(yuán)會應當組織召開(kāi)業主大(dà)會臨時會議。  

第十四條 召開(kāi)業主大(dà)會會議 應當于會議召開(kāi) 日以前通知(zhī)全體(tǐ)業主 住宅小(xiǎo)區的業主大(dà)會會議 應當同時告知(zhī)相關的居民委員(yuán)會 業主委員(yuán)會應當做好業主大(dà)會會議記錄。  

第十五條 業主委員(yuán)會是業主大(dà)會的執行機構履行下(xià)列職責：  

一(yī) 召集業主大(dà)會會議 報告物(wù)業管理的實施情況；  

二 代表業主與業主大(dà)會選聘的物(wù)業管理企業簽訂物(wù)業服務合同；  

三 及時了解業主 物(wù)業使用人的意見和建議 監督和協助物(wù)業管理企業履行物(wù)業服 務合同；  

四 監督業主公約的實施；  

五 業主大(dà)會賦予的其他職責；  

第十六條 業主委員(yuán)會應當自選舉産生(shēng)之日起 日内 向物(wù)業所在地的區 縣人民政 府房地産行政主管部門備案 業主委員(yuán)會委員(yuán)應當由熱心公益事業 責任心強 具有一(yī)定組織能力的業主擔任 業主委員(yuán)會主任 副主任在業主委員(yuán)會委員(yuán)中(zhōng)推選産生(shēng)。  

第十七條 業主公約應當對有關物(wù)業的使用 維護 管理 業主的共同利益 業主應當 履行的義務 違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定 業主公約對全體(tǐ)業主具有約束力。  

第十八條 業主大(dà)會議事規則應當就業主大(dà)會的議事方式 表決程序 業主投票(piào)權确定 辦法 業主委員(yuán)會的組成和委員(yuán)任期等事項作出約定。  

第十九條 業主大(dà)會 業主委員(yuán)會應當依法履行職責 不得作出與物(wù)業管理無關的決定 不得從事與物(wù)業管理無關的活動 業主大(dà)會 業主委員(yuán)會作出的決定違反法律 法規的 物(wù)業所在地的區 縣人民政府房 地産行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定 并通告全體(tǐ)業主。

第二十條 業主大(dà)會 業主委員(yuán)會應當配合公安機關 與居民委員(yuán)會相互協作 共同做 好維護物(wù)業管理區域内的社會治安等相關工(gōng)作 在物(wù)業管理區域内 業主大(dà)會 業主委員(yuán)會應當積極配合相關居民委員(yuán)會依法履行自治 管理職責 支持居民委員(yuán)會開(kāi)展工(gōng)作 并接受其指導和監督 住宅小(xiǎo)區的業主大(dà)會 業主委員(yuán)會作出的決定 應當告知(zhī)相關的居民委員(yuán)會 并認真聽(tīng) 取居民委員(yuán)會的建議。  

第三章 前期物(wù)業管理 

第二十一(yī)條 在業主 業主大(dà)會選聘物(wù)業管理企業之前 建設單位選聘物(wù)業管理企業的 應當簽訂書(shū)面的前期物(wù)業服務合同。  

第二十二條 建設單位應當在銷售物(wù)業之前 制定業主臨時公約 對有關物(wù)業的使用 維護 管理 業主的共同利益 業主應當履行的義務 違反公約應當承擔的責任等事項依法 作出約定 建設單位制定的業主臨時公約 不得侵害物(wù)業買受人的合法權益。  

第二十三條 建設單位應當在物(wù)業銷售前将業主臨時公約向物(wù)業買受人明示 并予以說 明 物(wù)業買受人在與建設單位簽訂物(wù)業買賣合同時 應當對遵守業主臨時公約予以書(shū)面承諾。  

第二十四條 國家提倡建設單位按照房地産開(kāi)發與物(wù)業管理相分(fēn)離(lí)的原則 通過招投标 的方式選聘具有相應資(zī)質的物(wù)業管理企業 住宅物(wù)業的建設單位 應當通過招投标的方式選聘具有相應資(zī)質的物(wù)業管理企業 投标 人少于 個或者住宅規模較小(xiǎo)的 經物(wù)業所在地的區 縣人民政府房地産行政主管部門批準 可以采用協議方式選聘具有相應資(zī)質的物(wù)業管理企業。  

第二十五條 建設單位與物(wù)業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物(wù)業服務合同約定的内容。  

第二十六條 前期物(wù)業服務合同可以約定期限 但是 期限未滿 業主委員(yuán)會與物(wù)業管 理企業簽訂的物(wù)業服務合同生(shēng)效的 前期物(wù)業服務合同終止。  

第二十七條 業主依法享有的物(wù)業共用部位 共用設施設備的所有權或者使用權 建設 單位不得擅自處分(fēn)。  

第二十八條 物(wù)業管理企業承接物(wù)業時 應當對物(wù)業共用部位 共用設施設備進行查驗 。

第二十九條 在辦理物(wù)業承接驗收手續時建設單位應當向物(wù)業管理企業移交下(xià)列資(zī)料：  

一(yī) 竣工(gōng)總平面圖 單體(tǐ)建築 結構 設備竣工(gōng)圖 配套設施 地下(xià)管網工(gōng)程竣工(gōng)圖 等竣工(gōng)驗收資(zī)料；  

二 設施設備的安裝 使用和維護保養等技術資(zī)料；  

三 物(wù)業質量保修文件和物(wù)業使用說明文件；  

四 物(wù)業管理所必需的其他資(zī)料物(wù)業管理企業應當在前期物(wù)業服務合同終止時将上述資(zī)料移交給業主委員(yuán)會。  

第三十條 建設單位應當按照規定在物(wù)業管理區域内配置必要的物(wù)業管理用房。  第三十一(yī)條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍承擔物(wù)業的保修責任。  

第四章 物(wù)業管理服務 

第三十二條 從事物(wù)業管理活動的企業應當具有獨立的法人資(zī)格 國家對從事物(wù)業管理活動的企業實行資(zī)質管理制度 具體(tǐ)辦法由國務院建設行政主管部門制定。  

第三十三條 從事物(wù)業管理的人員(yuán)應當按照國家有關規定 取得職業資(zī)格證書(shū)。  

第三十四條 一(yī)個物(wù)業管理區域由一(yī)個物(wù)業管理企業實施物(wù)業管理。  

第三十五條 業主委員(yuán)會應當與業主大(dà)會選聘的物(wù)業管理企業訂立書(shū)面的物(wù)業服務合 同 物(wù)業服務合同應當對物(wù)業管理事項 服務質量 服務費(fèi)用 雙方的權利義務 專項維修 資(zī)金的管理與使用 物(wù)業管理用房 合同期限 違約責任等内容進行約定。  

第三十六條 物(wù)業管理企業應當按照物(wù)業服務合同的約定 提供相應的服務 物(wù)業管理企業未能履行物(wù)業服務合同的約定 導緻業主人身 财産安全受到損害的 應 當依法承擔相應的法律責任。  

第三十七條 物(wù)業管理企業承接物(wù)業時 應當與業主委員(yuán)會辦理物(wù)業驗收手續 業主委員(yuán)會應當向物(wù)業管理企業移交本條例第二十九條第一(yī)款規定的資(zī)料。  

第三十八條 物(wù)業管理用房的所有權依法屬于業主 未經業主大(dà)會同意 物(wù)業管理企業 不得改變物(wù)業管理用房的用途。  

第三十九條 物(wù)業服務合同終止時 物(wù)業管理企業應當将物(wù)業管理用房和本條例第二十九條第一(yī)款規定的資(zī)料交還給業主委員(yuán)會 物(wù)業服務合同終止時 業主大(dà)會選聘了新的物(wù)業管理企業的 物(wù)業管理企業之間應當做好交接工(gōng)作。  

第四十條 物(wù)業管理企業可以将物(wù)業管理區域内的專項服務業務委托給專業性服務企 業 但不得将該區域内的全部物(wù)業管理一(yī)并委托給他人。  

第四十一(yī)條 物(wù)業服務收費(fèi)應當遵循合理 公開(kāi)以及費(fèi)用與服務水平相适應的原則 區 别不同物(wù)業的性質和特點 由業主和物(wù)業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設 行政主管部門制定的物(wù)業服務收費(fèi)辦法在物(wù)業服務合同中(zhōng)約定。  

第四十二條 業主應當根據物(wù)業服務合同的約定交納物(wù)業服務費(fèi)用 業主與物(wù)業使用人 約定由物(wù)業使用人交納物(wù)業服務費(fèi)用的 從其約定 業主負連帶交納責任 已竣工(gōng)但尚未出售或者尚未交給物(wù)業買受人的物(wù)業 物(wù)業服務費(fèi)用由建設單位交納。  

第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地産行政主管部門 應當加強 對物(wù)業服務收費(fèi)的監督 第四十四條 物(wù)業管理企業可以根據業主的委托提供物(wù)業服務合同約定以外(wài)的服務項 目 服務報酬由雙方約定。  

第四十五條 物(wù)業管理區域内 供水 供電(diàn) 供氣 供熱 通訊 有線電(diàn)視等單位應當 向最終用戶收取有關費(fèi)用 物(wù)業管理企業接受委托代收前款費(fèi)用的 不得向業主收取手續費(fèi)等額外(wài)費(fèi)用。  

第四十六條 對物(wù)業管理區域内違反有關治安 環保 物(wù)業裝飾裝修和使用等方面法律 法規規定的行爲 物(wù)業管理企業應當制止 并及時向有關行政管理部門報告 有關行政管理部門在接到物(wù)業管理企業的報告後 應當依法對違法行爲予以制止或者依法處理。  

第四十七條 物(wù)業管理企業應當協助做好物(wù)業管理區域内的安全防範工(gōng)作 發生(shēng)安全事 故時 物(wù)業管理企業在采取應急措施的同時 應當及時向有關行政管理部門報告 協助做好 救助工(gōng)作 物(wù)業管理企業雇請保安人員(yuán)的 應當遵守國家有關規定 保安人員(yuán)在維護物(wù)業管理區域 内的公共秩序時 應當履行職責 不得侵害公民的合法權益。  

第四十八條 物(wù)業使用人在物(wù)業管理活動中(zhōng)的權利義務由業主和物(wù)業使用人約定 但不 得違反法律 法規和業主公約的有關規定 物(wù)業使用人違反本條例和業主公約的規定 有關業主應當承擔連帶責任。  

第四十九條 縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門應當及時處理業主 業主委員(yuán) 會 物(wù)業使用人和物(wù)業管理企業在物(wù)業管理活動中(zhōng)的投訴 第五章 物(wù)業的使用與維護。  

第五十條 物(wù)業管理區域内按照規劃建設的公共建築和共用設施 不得改變用途 業主依法确需改變公共建築和共用設施用途的 應當在依法辦理有關手續後告知(zhī)物(wù)業管 理企業 物(wù)業管理企業确需改變公共建築和共用設施用途的 應當提請業主大(dà)會讨論決定同 意後 由業主依法辦理有關手續。  

第五十一(yī)條 業主 物(wù)業管理企業不得擅自占用 挖掘物(wù)業管理區域内的道路 場地 損害業主的共同利益 因維修物(wù)業或者公共利益 業主确需臨時占用 挖掘道路 場地的 應當征得業主委員(yuán) 會和物(wù)業管理企業的同意 物(wù)業管理企業确需臨時占用 挖掘道路 場地的 應當征得業主 委員(yuán)會的同意 業主 物(wù)業管理企業應當将臨時占用 挖掘的道路 場地 在約定期限内恢複原狀。  

第五十二條 供水 供電(diàn) 供氣 供熱 通訊 有線電(diàn)視等單位 應當依法承擔物(wù)業管 理區域内相關管線和設施設備維修 養護的責任 前款規定的單位因維修 養護等需要 臨時占用 挖掘道路 場地的 應當及時恢複原狀。  

第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的 應當事先告知(zhī)物(wù)業管理企業 物(wù)業管理企業應當将房屋裝飾裝修中(zhōng)的禁止行爲和注意事項告知(zhī)業主。  

第五十四條 住宅物(wù)業 住宅小(xiǎo)區内的非住宅物(wù)業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅 物(wù)業的業主 應當按照國家有關規定交納專項維修資(zī)金 專項維修資(zī)金屬業主所有 專項用于物(wù)業保修期滿後物(wù)業共用部位 共用設施設備的維 修和更新 改造 不得挪作他用 專項維修資(zī)金收取 使用 管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院财政部門 制定。  

第五十五條 利用物(wù)業共用部位 共用設施設備進行經營的 應當在征得相關業主 業 主大(dà)會 物(wù)業管理企業的同意後 按照規定辦理有關手續 業主所得收益應當主要用于補充 專項維修資(zī)金 也可以按照業主大(dà)會的決定使用。  

第五十六條 物(wù)業存在安全隐患 危及公共利益及他人合法權益時 責任人應當及時維 修養護 有關業主應當給予配合 責任人不履行維修養護義務的 經業主大(dà)會同意 可以由物(wù)業管理企業維修養護 費(fèi)用 由責任人承擔。  

第六章 法律責任 

第五十七條 違反本條例的規定 住宅物(wù)業的建設單位未通過招投标的方式選聘物(wù)業管 理企業或者未經批準 擅自采用協議方式選聘物(wù)業管理企業的 由縣級以上地方人民政府房 地産行政主管部門責令限期改正 給予警告 可以并處 萬元以下(xià)的罰款。  第五十八條 違反本條例的規定 建設單位擅自處分(fēn)屬于業主的物(wù)業共用部位 共用設 施設備的所有權或者使用權的 由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門處 萬元以上 萬元以下(xià)的罰款 給業主造成損失的 依法承擔賠償責任。  

第五十九條 違反本條例的規定 不移交有關資(zī)料的 由縣級以上地方人民政府房地産 行政主管部門責令限期改正 逾期仍不移交有關資(zī)料的 對建設單位 物(wù)業管理企業予以通 報 處 萬元以上 萬元以下(xià)的罰款。  

第六十條 違反本條例的規定 未取得資(zī)質證書(shū)從事物(wù)業管理的 由縣級以上地方人民 政府房地産行政主管部門沒收違法所得 并處 萬元以上 萬元以下(xià)的罰款 給業主造成 損失的 依法承擔賠償責任 以欺騙手段取得資(zī)質證書(shū)的 依照本條第一(yī)款規定處罰 并由頒發資(zī)質證書(shū)的部門吊銷 資(zī)質證書(shū)。  

第六十一(yī)條 違反本條例的規定 物(wù)業管理企業聘用未取得物(wù)業管理職業資(zī)格證書(shū)的人 員(yuán)從事物(wù)業管理活動的 由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令停止違法行爲 處 萬元以上 萬元以下(xià)的罰款 給業主造成損失的 依法承擔賠償責任。  

第六十二條 違反本條例的規定 物(wù)業管理企業将一(yī)個物(wù)業管理區域内的全部物(wù)業管理 一(yī)并委托給他人的 由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正 處委托合 同價款 以上 以下(xià)的罰款 情節嚴重的 由頒發資(zī)質證書(shū)的部門吊銷資(zī)質證書(shū) 委托所得收益 用于物(wù)業管理區域内物(wù)業共用部位 共用設施設備的維修 養護 剩餘部分(fēn) 按照業主大(dà)會的決定使用 給業主造成損失的 依法承擔賠償責任。  

第六十三條 違反本條例的規定 挪用專項維修資(zī)金的 由縣級以上地方人民政府房地 産行政主管部門追回挪用的專項維修資(zī)金 給予警告 沒收違法所得 可以并處挪用數額 倍以下(xià)的罰款 物(wù)業管理企業挪用專項維修資(zī)金 情節嚴重的 并由頒發資(zī)質證書(shū)的部門吊 銷資(zī)質證書(shū) 構成犯罪的 依法追究直接負責的主管人員(yuán)和其他直接責任人員(yuán)的刑事責任。  

第六十四條 違反本條例的規定 建設單位在物(wù)業管理區域内不按照規定配置必要的物(wù) 業管理用房的 由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正 給予警告 沒 收違法所得 并處 萬元以上 萬元以下(xià)的罰款。  

第六十五條 違反本條例的規定 未經業主大(dà)會同意 物(wù)業管理企業擅自改變物(wù)業管理 用房的用途的 由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正 給予警告 并 處 萬元以上 萬元以下(xià)的罰款 有收益的 所得收益用于物(wù)業管理區域内物(wù)業共用部位 共用設施設備的維修 養護 剩餘部分(fēn)按照業主大(dà)會的決定使用。  

第六十六條 違反本條例的規定 有下(xià)列行爲之一(yī)的 由縣級以上地方人民政府房地産 行政主管部門責令限期改正 給予警告 并按照本條第二款的規定處以罰款 所得收益 用于物(wù)業管理區域内物(wù)業共用部位 共用設施設備的維修 養護 剩餘部分(fēn)按照業主大(dà)會的決定使用

一(yī) 擅自改變物(wù)業管理區域内按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；  

二 擅自占用、挖掘物(wù)業管理區域内道路 場地 損害業主共同利益的；  

三 擅自利用物(wù)業共用部位 共用設施設備進行經營的 個人有前款規定行爲之一(yī)的 處 元以上 萬元以下(xià)的罰款 單位有前款規定行 爲之一(yī)的 處 萬元以上 萬元以下(xià)的罰款。  

第六十七條 違反物(wù)業服務合同約定業主逾期不交納物(wù)業服務費(fèi)用的業主委員(yuán)會應 當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物(wù)業管理企業可以向人民法院起訴。  

第六十八條 業主以業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會的名義從事違反法律 法規的活動 構 成犯罪的 依法追究刑事責任 尚不構成犯罪的 依法給予治安管理處罰。  

第六十九條 違反本條例的規定 國務院建設行政主管部門縣級以上地方人民政府房 地産行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工(gōng)作人員(yuán)利用職務上的便利，收受他人财物(wù)或者其他好處，不依法履行監督管理職責或者發現違法行爲不予查處，構成犯罪的依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的依法給予行政處分(fēn)。  

第七章 附則 

第七十條 本條例自2003年9月1日起施行。