法律 《民法典》

第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物(wù)業服務人支付物(wù)業費(fèi)用。物(wù)業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物(wù)業服務爲由拒絕支付物(wù)業費(fèi)用。

法  規《物(wù)業管理條例》

第七條：業主在物(wù)業管理活動中(zhōng)，履行下(xià)列義務：（一(yī)）按照國家有關規定交納專項維修資(zī)金；（二）按時交納物(wù)業服務費(fèi)用。
    第四十一(yī)條：業主應當根據物(wù)業服務合同的約定交納物(wù)業服務費(fèi)用。業主與物(wù)業使用人約定由物(wù)業使用人交納物(wù)業服務費(fèi)用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。已竣工(gōng)但尚未出售或者尚未交給物(wù)業買受人的物(wù)業，物(wù)業服務費(fèi)用由建設單位交納。
    第六十四條：違反物(wù)業服務合同約定，業主逾期不交納物(wù)業服務費(fèi)用的，業主委員(yuán)會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物(wù)業服務企業可以向人民法院起訴。指導規則和司法解釋《業主大(dà)會和業主委員(yuán)會指導規則》

第二十條：業主拒付物(wù)業服務費(fèi)用，不繳存專項維修資(zī)金以及實施其他損害業主共同權益行爲的，業主大(dà)會可以在管理規約和業主大(dà)會議事規則中(zhōng)對其共同管理權的行使予以限制。 
    最高人民法院《關于審理物(wù)業服務糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》第十五條：業主應當按照物(wù)業服務合同的約定按時足額交納物(wù)業服務費(fèi)用或者物(wù)業服務資(zī)金。業主違反物(wù)業服務合同約定逾期不交納服務費(fèi)用或者物(wù)業服務資(zī)金的，業主委員(yuán)會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物(wù)業管理企業可以依法追繳。業主與物(wù)業使用人約定由物(wù)業使用人交納物(wù)業服務費(fèi)用或者物(wù)業服務資(zī)金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物(wù)業發生(shēng)産權轉移時，業主或者物(wù)業使用人應當結清物(wù)業服務費(fèi)用或者物(wù)業服務資(zī)金。

拒交物(wù)業費(fèi)案例：案例一(yī) 

案例一(yī)：業主因财物(wù)被盜拒繳物(wù)業費(fèi)用，法院是否支持？

案情：一(yī)位業主被偷了輛摩托車(chē)，次年起就拒繳物(wù)業費(fèi)用。物(wù)業公司把這位業主起訴到了法院，要求支付物(wù)業費(fèi)3518元，并繳納日千分(fēn)之二滞納金及1000元維權費(fèi)用。

判決結果：判決業主支付物(wù)業費(fèi)用，但無需交滞納金和維權費(fèi)。

法院認定：業主要求物(wù)業公司賠償摩托車(chē)被偷的損失，這是财産損害賠償糾紛，而本案的物(wù)業服務合同糾紛是針對整個小(xiǎo)區的全體(tǐ)業主，個别業主的特殊抗辯不代表全體(tǐ)業主的意見，所以法院認定業主仍需繳納物(wù)業費(fèi)用。摩托車(chē)被盜一(yī)事業主可另案起訴。另外(wài)，雖然物(wù)業管理服務合同中(zhōng)對滞納金及維權費(fèi)用均做出了約定，但業主不交物(wù)業費(fèi)用，是因爲與物(wù)業公司之間存在相關的糾紛沒處理所緻，所以物(wù)業公司主張的滞納金及維權費(fèi)用的請求法院不予支持。

案例二：男子拖欠物(wù)業費(fèi)用後舉家搬遷，買機票(piào)被攔截才知(zhī)上黑名單。

2015年6月，何某因拖欠物(wù)業費(fèi)用被某物(wù)業公司訴至鄭州仲裁委員(yuán)會。2016年2月，仲裁委裁決何某及其女連帶支付某物(wù)業公司物(wù)業管理費(fèi)、滞納金、仲裁費(fèi)共計2.3萬餘元。裁決生(shēng)效後，何某未予理會。同年6月，該物(wù)業公司向金水區法院申請強制執行。何某先以各種理由推脫，後對法官打來的電(diàn)話(huà)置之不理，竟搬離(lí)原住所，不知(zhī)去(qù)向。經調查，何某及其女名下(xià)無财産可供執行，案件遂擱置5年。

今年1月16日，金水區法院依法将何某及其女納入最高法院失信被執行人名單，聯合有關部門對其實施信用懲戒。1月23日，何某在購買機票(piào)時，被民航系統攔截下(xià)來，被告知(zhī)因被列入失信名單無法訂票(piào)。何某立即與法官聯系，表示願付清所欠物(wù)業費(fèi)用，希望法院盡快取消其失信信息。1月26日，何某主動向法院繳納了所有款項。

案例三：業主因房屋質量問題拒繳物(wù)業費(fèi)，法院是否支持？

案情：王某買了一(yī)套房，後來以所購房屋存在質量問題及物(wù)業公司未盡到物(wù)業關系服務爲由，拒繳物(wù)業服務費(fèi)用。物(wù)業公司起訴到法院。

判決結果：物(wù)業公司勝訴。

法院認定：法院審理認爲，物(wù)業公司與王某之間是物(wù)業服務關系，而開(kāi)發商(shāng)與王某之間是商(shāng)品房買賣合同關系。物(wù)業公司與開(kāi)發商(shāng)是兩個獨立的民事主體(tǐ)，如果房子存在質量問題，應該找開(kāi)發商(shāng)，而不是物(wù)業公司。不能将對開(kāi)發商(shāng)的不滿，轉嫁到物(wù)業公司身上，并以此拒繳物(wù)業費(fèi)用。

案例四：拒繳物(wù)業費(fèi)用，養老金賬戶被凍結

家住南(nán)陽某小(xiǎo)區的王先生(shēng)因拖欠物(wù)業費(fèi)用7040元，且二次拒收法院傳票(piào)。法院判決生(shēng)效後，王先生(shēng)拒不理會，法院遂采取強制措施，凍結了王先生(shēng)的養老金賬戶。

11日，記者陪同王先生(shēng)和邱女士再次來到卧龍區法院。執行法官毛創軍強調，凍結養老金賬戶是合法的。據她介紹，對于這類民事案件，法院判決被告敗訴後，執行法官會搜集被告人的财産線索，包括房産、存款、車(chē)輛和工(gōng)商(shāng)營業執照等，一(yī)旦發現足夠支付案件标的額的銀行賬戶，法院就可以将其凍結。由于該案件的标的額是6458.99元，外(wài)加50元執行費(fèi)，所以法院凍結了他的養老金賬戶。“王先生(shēng)除了養老金還有其他經濟來源，法院并未全部凍結。隻要他在10天内繳清欠款，我(wǒ)(wǒ)們馬上就可以解凍他的賬戶。”王先生(shēng)表示，願意繳清拖欠的物(wù)業費(fèi)用和違約金，對于自己不懂法造成的嚴重後果也深感懊悔。

案例五：去(qù)年物(wù)業費(fèi)用沒交，今年貸款批不了！

鄭州的李先生(shēng)最近申請的一(yī)筆消費(fèi)信用貸款被銀行駁回，業務經理告訴他，他在央行的信用記錄完全沒有問題，但是有一(yī)筆去(qù)年的物(wù)業費(fèi)沒有結清，在銀行數據庫裏有個小(xiǎo)污點，因此他隻能辦理抵押貸款，無法申請信用貸款。

李先生(shēng)不想交物(wù)業費(fèi)有他自己的原因，去(qù)年他發現剛住進沒兩年的房子出現了細微的裂縫，和物(wù)業溝通無果後，一(yī)氣之下(xià)他拒絕交物(wù)業費(fèi)。

鄭州的李先生(shēng)就屬于收到律師函之後也沒有上心的，結果失信信息被錄入到彙法信用生(shēng)态圈，接下(xià)來與他打交道的銀行剛好用到了這個數據庫，導緻他申請的信用貸款批不出來。

物(wù)業糾紛小(xiǎo)知(zhī)識

一(yī)、物(wù)業服務存在一(yī)般瑕疵，業主拒交物(wù)業費(fèi)理由不成立。

業主認爲物(wù)業管理存在一(yī)般瑕疵，比如部分(fēn)垃圾沒有及時清理、公共區域照片燈損壞後沒有及時更換等拒交物(wù)業費(fèi)。法院認爲物(wù)業服務企業是對整體(tǐ)區域的各個方面提供物(wù)業服務，具有公共性和整體(tǐ)性，局部存在瑕疵不能視爲重大(dà)瑕疵。

二、物(wù)業服務存在明顯瑕疵，物(wù)業費(fèi)适當減免。

某物(wù)業公司起訴業主要求支付物(wù)業費(fèi),業主辯稱小(xiǎo)區正門門禁卡損壞後沒有修複,導緻不需要門禁卡即可随意進出,後門未設有保安亭,亦無保安巡查,保安室雖有錄像監控但部分(fēn)監控損壞缺失。此外(wài),部分(fēn)業主舉證證明财物(wù)曾被偷竊。據此,法院認定該物(wù)業在安全保障方面明顯管理不到位,存在重大(dà)瑕疵,法院最終判決物(wù)業費(fèi)酌定減少5%。

法律規定：根據《最高人民法院關于審理物(wù)業服務糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》第三條的規定,物(wù)業服務企業不履行或者不完全履行物(wù)業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範确定的維修、養護、管理和維護義務,業主可以請求物(wù)業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任,而非拒繳物(wù)業服務費(fèi)。

三、房子不住可以不交物(wù)業費(fèi)嗎(ma)?

小(xiǎo)區的物(wù)業服務費(fèi)主要是公共性服務收費(fèi),包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養,綠化管理、保安、保潔等,無論業主是否實際入住,即使房屋空置也應交納相應費(fèi)用。

法律規定：《民法典》第九百四十四條第一(yī)款 業主應當按照約定向物(wù)業服務人支付物(wù)業費(fèi)。物(wù)業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物(wù)業服務爲由拒絕支付物(wù)業費(fèi)。

四、業主可以以未取得房屋産權證爲由拒交物(wù)業管理費(fèi)嗎(ma)？

業主尚未依法辦理所有權登記，但已享受了物(wù)業公司提供的物(wù)業服務的，應繳納物(wù)業管理費(fèi)。

五、前期物(wù)業管理合同糾紛中(zhōng)，業主不得以與其物(wù)管爲由拒絕交費(fèi)。

業主接到開(kāi)發商(shāng)的房屋交接及入戶通知(zhī)書(shū)并領取房屋鑰匙後,業主與物(wù)業管理公司的物(wù)業服務合同關系即成立,業主應當按照物(wù)業服務合同約定按時足額交納物(wù)業服務費(fèi)用。

法律規定：《民法典》第九百三十九條 建設單位依法與物(wù)業服務人訂立的前期物(wù)業服務合同,以及業主委員(yuán)會與業主大(dà)會依法選聘的物(wù)業服務人訂立的物(wù)業服務合同,對業主具有法律約束力。

六、業主家被盜，物(wù)業盡到了管理責任，可以拒交物(wù)業費(fèi)嗎(ma)？

某小(xiǎo)區的業主家中(zhōng)被盜,業主認爲物(wù)業在小(xiǎo)區安保方面未盡到責任,拒交物(wù)業費(fèi)。盜竊事件發生(shēng)後,物(wù)業向警方提供了巡邏值班表、外(wài)來車(chē)輛進出登記記錄、外(wài)來人員(yuán)進出登記記錄、小(xiǎo)區車(chē)庫出入口當值及交接班記錄等材料,并在業主報警後配合公安機關偵查工(gōng)作。

法院認爲,物(wù)業公司已經按協議内容對該小(xiǎo)區實施了相應的公共秩序維護安保措施,履行了相關安全保障義務,故對業主的請求不予支持。

七、因房屋質量問題導漏水,可以钜離(lí)物(wù)業費(fèi)嗎(ma)?

某小(xiǎo)區物(wù)業公司将某小(xiǎo)區業主告上法庭,要求其交納欠繳的物(wù)業費(fèi)。業主稱,他家從拿房裝修就出現滲水、漏水問題,多次與物(wù)業溝通交流,但物(wù)業從未進行過維修所以不交物(wù)業費(fèi)。法院認爲,物(wù)業公司爲該小(xiǎo)區提供物(wù)業服務,但業主的房屋有漏水、滲水問題,确屬房屋質量問題,與物(wù)業服務不是同一(yī)法律關系,故業主應交納物(wù)業費(fèi)。

八、因爲商(shāng)戶的油煙.噪音影響,業主可以钜物(wù)業費(fèi)嗎(ma)？

油煙、噪音是商(shāng)戶的問題,物(wù)業并無執法權,隻能将問題反映給城管部門,如果物(wù)業公司已經作出了努力,積極向有關部門反映問題,與相關商(shāng)戶進行了協調,那麽業主不能以此爲理由而拒交物(wù)業費(fèi)。

法官寄語

物(wù)業公司是獨立經營、自負盈虧的企業,業主欠繳物(wù)業費(fèi),會導緻物(wù)業公司的資(zī)金運轉出現問題,也會導緻物(wù)業與業主之間的矛盾不斷加深,日積月累,形成惡性循環,物(wù)業服務将越來越不到位,業主的居住環境變得越來越差。因此,一(yī)方面,物(wù)業公司要始終從服務業主出發,不斷提升服務質量,另一(yī)方面,業主們也要積極履行交納物(wù)業費(fèi)的義務,特别是我(wǒ)(wǒ)們的黨員(yuán)幹部、公職人員(yuán)要帶頭履行義務,這樣才能使大(dà)家擁有更加舒适、安全、和諧的居住環境。