近日，上海市一(yī)高層小(xiǎo)區外(wài)立面脫落緻一(yī)名居民被砸後身亡，杭州市一(yī)高層住宅小(xiǎo)區外(wài)立面掉落一(yī)塊約10厘米的石塊砸中(zhōng)一(yī)家幹洗店(diàn)的老闆娘……那麽，住宅小(xiǎo)區外(wài)立面的質保期有多久？過了質保期出了問題該由誰來維修？是業主？是物(wù)業？還是開(kāi)發商(shāng)？

住宅樓外(wài)立面屬于整棟樓的全體(tǐ)業主共有

根據《房屋建築工(gōng)程質量保修辦法》規定，在正常使用下(xià)，房屋在保修期内的，維修費(fèi)用或因房屋建築工(gōng)程質量缺陷造成的損害，可向建設單位提出賠償。而保修期後由業主自行負責。

專家表示，住宅小(xiǎo)區的建築工(gōng)程外(wài)立面保修時間一(yī)般是竣工(gōng)驗收後兩年内。

江門市住建局相關負責人表示，住宅小(xiǎo)區房屋外(wài)立面屬于共用部位，歸業主共有。在保修期外(wài)的，由業主承擔主體(tǐ)責任，物(wù)業服務企業按照合同約定承擔相應維護責任。

如果住宅小(xiǎo)區出現外(wài)立面脫落情況，建議由業主委員(yuán)會組織實施維修；未成立業主委員(yuán)會的，由物(wù)業服務企業組織實施維修。

“要解決外(wài)立面該由誰來維修這個問題，需先搞清楚責任主體(tǐ)是誰。”江門市房地産行業協會、江門市建築業協會常年法律顧問，廣東國晖（江門）律師事務所律師李建中(zhōng)表示，根據《民法典》第二百七十三條：“業主對建築物(wù)專有部分(fēn)以外(wài)的共有部分(fēn)，享有權利，承擔義務；不得以放(fàng)棄權利爲由不履行義務。”住宅樓外(wài)立面屬于整棟樓的全體(tǐ)業主共有，全體(tǐ)業主須共同承擔維護牆體(tǐ)的義務。

外(wài)立面脫落造成他人損害業主或需承擔法律責任

部分(fēn)住宅樓由于湊不齊維修資(zī)金，外(wài)立面脫落的問題一(yī)直沒得到解決。

以春晖苑1幢爲例，該住宅樓外(wài)立面在去(qù)年7月23日出現較嚴重的脫落現象，初步維修評估，需要将近2萬元。這筆錢怎麽出？有業主認爲這不是他們的事情，他們沒有用外(wài)立面，所以不願意出錢。

至今，近9個月過去(qù)了，脫落的外(wài)立面一(yī)直沒有進行維修。

這就像一(yī)個縮影，折射出住宅樓外(wài)立面脫落維修遭遇的難題。
外(wài)立面脫落問題就像一(yī)個随時會爆炸的“炸彈”一(yī)旦砸傷人，後果不堪設想業内人士提醒，若造成他人損害的業主可能需要承擔法律責任

2016年，開(kāi)平市法院審結了原告黃某訴被告開(kāi)平市某企業聯社、開(kāi)平市某物(wù)業管理站及張某等23戶業主物(wù)件脫落、墜落損害責任糾紛一(yī)案。

最終，法院認定23戶業主爲該單元樓的所有人或者使用人，而且23名被告沒有證據證明自己沒有過錯，因此判決該23名被告對原告的損失承擔民事責任。

即使外(wài)立面脫落是由于建築物(wù)的質量問題造成，23名被告也應按照法律規定承擔責任後，再按照與建築商(shāng)的約定進行追償，并不能因爲建築物(wù)的質量問題而免責。最終，開(kāi)平市法院判決由23戶業主根據各自的物(wù)業面積比例合共賠償原告9.5萬餘元。

江門市住建局相關負責人表示，若住宅樓出現外(wài)立面脫落現象，有繳存住宅專項維修資(zī)金的住宅小(xiǎo)區，業主可應急使用住宅專項維修資(zī)金治理外(wài)立面脫落。
然而，部分(fēn)老舊(jiù)住宅小(xiǎo)區沒有繳存住宅專項維修資(zī)金，業主難湊齊維修資(zī)金。專家建議，若住宅小(xiǎo)區沒有繳存維修資(zī)金，應由當地社區、街道發動業主籌集維修資(zī)金。若外(wài)立面脫落發生(shēng)傷人傷物(wù)問題，物(wù)業公司盡了管理責任，則不承擔責任；若物(wù)業公司發現存在問題，不處理、不發動業主籌集資(zī)金進行維修，物(wù)業公司可能要承擔相應的責任。
李建中(zhōng)表示，根據《民法典》第一(yī)千二百五十三條：“建築物(wù)、構築物(wù)或者其他設施及其擱置物(wù)、懸挂物(wù)發生(shēng)脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償後，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。”
他提醒，建築物(wù)、構築物(wù)或者其他設施的所有人、管理人、使用人，應當對建築物(wù)、構築物(wù)或者其他設施及其擱置物(wù)、懸挂物(wù)進行合理的管理、維護，避免給他人造成損害。例如，要保證建築物(wù)等設施及其擱置物(wù)、懸挂物(wù)的穩固；應當進行必要的檢查，發現可能造成他人損害的，要及時采取相應的安全措施等。若住宅樓出現外(wài)立面脫落現象，業主應盡早進行維修，以免造成他人損害。