承租戶能否行使業主的權利?

案例簡介：

爲方便工(gōng)作，林某在某小(xiǎo)區承租了一(yī)套房屋，并與業主張女士簽訂了房屋租賃合同。一(yī)天，林菜看到小(xiǎo)區宣傳欄張貼了周六召開(kāi)年度業主大(dà)會會議的通知(zhī)，主要議題有兩個：一(yī)是增補業主委員(yuán)會委員(yuán)；二是重新選聘物(wù)業服務企業。林某非常熱衷于小(xiǎo)區物(wù)業管理事務，對參加業主委員(yuán)會也有很大(dà)熱情，周六那天，林某按照通知(zhī)的時間和地點參加業主大(dà)會會議，并提出要競選參加業主委員(yuán)會。結果，林某被告知(zhī)他隻是承租戶，并非小(xiǎo)區的業主，不能參選業主委員(yuán)會委員(yuán)，也不享有相應的投票(piào)權。林某認爲，自己也是小(xiǎo)區的一(yī)分(fēn)子， 理應享有小(xiǎo)區物(wù)業管理的權利。那麽，作爲承租戶的林某，是否享有業主的權利呢？其權利邊界如何界定呢？

案例分(fēn)析：

房星的所有權人爲業主。業主依法享有物(wù)業管理的各項權利，包括參加業主大(dà)會會議，行使投票(piào)權；選舉業主委員(yuán)會成員(yuán)，并享有就選帶權等。而采承租戶僅是物(wù)業使用人，并不能等同于業主。法律規定了物(wù)業使用人的相關權利，但其在物(wù)業管理方面的權利是受限制的。

在法律、法規和管理規約的有關規定的框架範圍内，業主與物(wù)業使用人可以約定物(wù)業使用人在物(wù)業管理活動中(zhōng)的權利義務。《物(wù)權法》和《物(wù)業管理條例》均規定，被選舉爲業主委員(yuán)會成員(yuán)及選聘物(wù)業服務企業是業主的權利，物(wù)業使用人無此權利。但是，物(wù)業管理活動中(zhōng)，業主行使投票(piào)權，屬于民事法律行爲，依法可以委托代理。即物(wù)業使用人可以接受業主的委托，代理業主投票(piào)表決，行使選舉權。此時，物(wù)業使用人僅僅是代理人，代理的後果由被代理人（業主）承擔。比如，承租戶接受了業主的委托，代理投票(piào)選舉業主委員(yuán)會委員(yuán)或代理投票(piào)解聘物(wù)業公司，那麽，承租戶的投票(piào)行爲視同爲業主的投票(piào)行爲，由業主承擔投票(piào)的後果。

本案中(zhōng)，承租戶林某與業主張女土雙方如在事前已就物(wù)業管理活動中(zhōng)的權利義務進行了約定，或者林某獲得了張女土的授權委托，那麽，承租戶林某可參與相關物(wù)業管理活動。當然，除此之外(wài)，林某作爲物(wù)業使用人可以向業主大(dà)會、業主委員(yuán)會提出物(wù)業管理方面的意見和建議，以及向行政主管部門投訴反映物(wù)業服務企業的服務行爲。