2015年初,方某購買陽光花園小(xiǎo)區某單元樓501室房屋,裝修後入住。2016年3月,該單元頂樓601住戶劉某對房屋進行裝修,将其南(nán)面卧室窗戶改成門,并拆除北(běi)面窗戶,搭建了封閉陽台,其改建行爲導緻方某家客廳漏雨,客廳棚頂及牆體(tǐ)開(kāi)裂,家具受潮。方某要求劉某賠償未果,找物(wù)業公司要求履行管理責任。物(wù)業公司通知(zhī)劉某對破壞的房屋結構予以恢複,并向社區報告,其後社區對雙方進行了調解,但未達成一(yī)緻意見。

   随後,方某将劉某及物(wù)業公司訴至法院,要求兩被告連帶承擔客廳維修費(fèi)用1000元及家具損失費(fèi)2200元,并将搭建陽台恢複原狀。

本案争議焦點在于應當由劉某單獨承擔賠償責任,還是由劉某和物(wù)業公司共同承擔連帶賠償責任?

我(wǒ)(wǒ)國物(wù)權法第71條規定,業主對其建築物(wù)專有部分(fēn)享有占有、使用、收益和處分(fēn)的權利。業主行使權利不得危及建築物(wù)的安全,不得損害其他業主的合法權益。

最高人民法院《關于審理建築物(wù)區分(fēn)所有權糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》第14條第1款規定,建設單位或者其他行爲人擅自占用、處分(fēn)業主共有部分(fēn)、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人請求排除妨害、恢複原狀、确認處分(fēn)行爲無效或者賠償損失的,人民法院應予支持。

  本案中(zhōng),劉某對自己的南(nán)牆窗戶進行改造,屬于對于專有部分(fēn)的處分(fēn),但是導緻方某家中(zhōng)漏雨,構成侵權,應當對方某家因漏雨而受到的損失承擔賠償責任。同時,劉某利用方某的北(běi)陽台頂部進行的改建,所占用的空間不在其産權登記的權利範圍内,屬于建築區劃内的業主共有部分(fēn),屬于違章搭建行爲,應該恢複原狀。

另據《物(wù)業管理條例》第45條規定,對物(wù)業管理區域内違反有關治安、環保、物(wù)業裝飾裝修和使用等法律、法規規定的行爲,物(wù)業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。本案中(zhōng),物(wù)業公司對劉某改變涉案房屋原結構不知(zhī)情,知(zhī)情後亦沒有同意劉某延續現狀,并通知(zhī)劉某對破壞的房屋結構予以恢複,且向涉案房屋所在的社區報告,請求社區對雙方進行了調解,盡到了物(wù)業公司的義務,因此,其不應承擔連帶賠償責任。

   最終,法院判決劉某賠償方某3200元,拆除違章搭建的陽台,将所占用的建築區劃内的共有部分(fēn)恢複原狀。

   應當注意,現實生(shēng)活中(zhōng)漏水原因有多種,并非隻要毗鄰而居,漏水問題就應由相鄰方承擔責任。相鄰關系本質上爲物(wù)權問題,所以應先确認漏水設施的物(wù)權歸屬,同時綜合考慮物(wù)權歸屬和漏水原因确定承擔責任的主體(tǐ)。若是因開(kāi)發商(shāng)建房質量問題導緻漏水,應由開(kāi)發商(shāng)承擔損害賠償責任;若是因房屋所有權人或使用人裝修、改建或不當使用等原因導緻漏水,則應由相鄰的房屋所有權人或使用人按照各自責任程度承擔損害賠償責任。