例：  家住高新區的路女士就因爲大(dà)暴雨與物(wù)業公司産生(shēng)了矛盾，因爲家中(zhōng)1樓的自行車(chē)庫被淹，放(fàng)在車(chē)庫的架子鼓和踩叉被水浸泡，陸女士認爲小(xiǎo)區排水不暢與物(wù)業公司管理不到位有一(yī)定的關系，而物(wù)業方則持相反的意見。

物(wù)業認爲這是天災，雨水太大(dà)，河中(zhōng)水位高導緻排水不暢，且小(xiǎo)區年齡已超過20多年，年久失修。對于暴雨。他們已經安排了人力物(wù)力，并在積水嚴重的區域加大(dà)排水力度，已經盡到責任和義務。

那麽，暴雨天氣造成的損失，由誰來承擔呢？

什麽情況賠？

物(wù)業未盡到應盡責任！

《物(wù)業管理條例》（2018年修正本）第三十五條規定：物(wù)業服務企業應當按照物(wù)業服務合同的約定，提供相應的服務。

物(wù)業服務企業未能履行物(wù)業服務合同的約定，導緻業主人身、财産安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

因此，關于暴雨造成業主的發生(shēng)過程中(zhōng)，如果小(xiǎo)區正常的排水設施是由于物(wù)業方疏于管理而造成堵塞導緻水流溢出，那麽業主所産生(shēng)的相應的财産損失是需要物(wù)業來承擔相應的責任的。

而如果物(wù)業已經按照《物(wù)業服務合同》的合同約定盡到應盡的責任和義務，如在暴雨發生(shēng)前，根據相關職能部門指示，做好各項預案和準備工(gōng)作，暴雨發生(shēng)後積極搶險救災，及時采取一(yī)定的措施減少損害的發生(shēng)以及避免損失的擴大(dà)等等，在力所能及的範圍内，已經做到位了，還是不能防止損害發生(shēng)的，物(wù)業方就不需要承擔責任。

如何規避此類風險？

防汛工(gōng)作要做好！

汛期實戰中(zhōng)，究竟有哪些需要注意的“關鍵細節”

預案的更新與周全同樣重要

防汛防澇工(gōng)作中(zhōng)，占首要之位的一(yī)定是前期預案的制定。而最關鍵的是，在每年汛期到來之前，防汛預案都需要更新！更新應急小(xiǎo)組的人員(yuán)名單，調整分(fēn)組——應急組、聯絡組、救援組、技術組等。制定的預案要适應本小(xiǎo)區的實際情況，才能更有效地做好防汛工(gōng)作前期準備。

 内部組織很重要，外(wài)部聯動也不可少

在實戰過程中(zhōng)，與外(wài)部聯動也非常重要。積極與社區、街道聯動，當汛情嚴重時請求協助，不僅會有人前來幫忙，社區、街道還會幫忙申請交警的協助。很多與外(wài)部聯動的動作都能幫助物(wù)業控制現場。重視内外(wài)聯動，才能“合夥共赢”。

海邊項目，防洪閘真的很重要

在台風來臨之前，防汛物(wù)料的準備是最基礎的，更重要的是要針對每一(yī)個項目的規模和特點按比例準備物(wù)資(zī)。譬如去(qù)年珠海直面台風‘天鴿’時，突臨海水倒灌，發現險情後，萬科物(wù)業迅速來到車(chē)庫的出入口放(fàng)下(xià)了防洪閘，整個過程不到一(yī)分(fēn)鍾。每一(yī)樣物(wù)資(zī)都會在關鍵的位置發揮它們重要的作用。

排水泵要“管夠”，還得保證是好的

排水泵必然是抵抗内澇的一(yī)樣利器，但最關鍵的一(yī)點是：移動排水泵要數量充足，而且要保證所有排水泵都能正常運轉。

物(wù)業“戰士”自身的安全同樣重要

每一(yī)次汛期、台風期，物(wù)業人在保衛小(xiǎo)區安全時，也必須保證自身的安全除了平時日常的安全培訓，臨近汛期，更要加強安全意識宣傳。每一(yī)位員(yuán)工(gōng)都應當配好防護裝備，安全帽、雨衣等必不可少。在做特定任務時，更要做好自我(wǒ)(wǒ)保護。

用“走心”的服務，讓客戶“安心”

除了全力抗汛外(wài)，讓客戶随時都有‘安全感’也是重中(zhōng)之重，管家就肩負着這個責任。在汛期到來前，管家通過樓道公示、管家朋友圈的方式向業主傳達汛情以及溫馨提醒，必要情況下(xià)挨個打電(diàn)話(huà)溝通，管家本職的告知(zhī)工(gōng)作要保證到位，讓業主真正“安心”。

了解所管房屋，你是它們的“守護者”

除了宣傳工(gōng)作外(wài)，管家本身要了解自己所管房屋，針對不同項目做到不同的預防或提醒。

例：               暴雨後愛車(chē)受損 物(wù)業是否擔責?

　　夏季多暴雨，近年來，因爲大(dà)雨、暴雨使車(chē)庫被淹事件造成物(wù)業公司與業主之間的糾紛案例比比皆是。在此種情況下(xià)物(wù)業與業主之間該如何正确理解，看看下(xià)列這則案例。

案例：暴雨後愛車(chē)受損 業主向物(wù)業索賠

李某所在小(xiǎo)區因車(chē)庫大(dà)量進水，使其停放(fàng)的一(yī)輛奔馳車(chē)被淹受損。李某将小(xiǎo)區物(wù)業公司告上法庭，訴小(xiǎo)區物(wù)業公司對當日大(dà)雨預報不做提醒，大(dà)雨來臨之前不做防範，大(dà)雨之時沒有采取有效措施避免損失，大(dà)雨之後更不能及時有效地處置，造成車(chē)輛在被淹後不能在第一(yī)時間被拖出，使車(chē)輛長時間在污水中(zhōng)浸泡擴大(dà)了車(chē)損。李某要求保險賠付後的差額由物(wù)業公司承擔且在車(chē)輛被淹修車(chē)期間，沒有車(chē)輛使用給生(shēng)活和工(gōng)作帶來不便産生(shēng)的交通費(fèi)3000元也應由物(wù)業公司承擔。

物(wù)業：水淹車(chē)庫後已盡管理義務

小(xiǎo)區所屬物(wù)業公司認爲，公司對水淹事故不存在過錯。因爲造成車(chē)庫水淹事故的原因爲暴雨，是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，屬于不可抗力。

　　物(wù)業公司表示，在水淹事故發生(shēng)之時已盡力通知(zhī)業主，事故發生(shēng)後積極協助業主搶險并維修電(diàn)梯等相關設備、設兩道沙袋牆抗洪、雇用多台吸水車(chē)、抽水泵配合地下(xià)室污水泵混合排水，在保障業主權益方面已經做出了努力。　

法院審理：事發當天暴雨屬于不可抗力

　　法院審理查明，天氣預報顯示事發當日該地區均無暴雨預報。物(wù)業公司沒有辦法對事發當天暴雨的強度做出準确評估，也無法做出準确的預防措施來避免損害的發生(shēng)。因此，法院認爲，當天大(dà)暴雨具有不可抗力因素，符合法律規定的不可抗力的要件。

判決：車(chē)主請求賠償證據不足被駁回

　　物(wù)業公司在事發後确已采取各項應急搶險措施，盡到物(wù)業管理義務。由于業主要求物(wù)業公司賠償車(chē)損的請求證據不足，法院根據《中(zhōng)華人民共和國民法通則》和《中(zhōng)華人民共和國侵權責任法》的相關規定，駁回原告的訴訟請求，并由原告負擔案件受理費(fèi)4350元。

　　《中(zhōng)華人民共和國民法通則》第一(yī)百零七條規定因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外(wài)。《中(zhōng)華人民共和國侵權責任法》第二十九條規定因不可抗力造成他人損害的，不承擔責任。法律另有規定的，依照其規定。

律師提醒：若物(wù)業不履責車(chē)被淹得擔責

　　車(chē)主停在車(chē)庫内的車(chē)被水淹後，投保過的車(chē)輛，可以找保險公司進行賠償。依據《物(wù)業管理條例》第三十五條的規定：物(wù)業服務企業應當按照物(wù)業服務合同的約定，提供相應的服務。物(wù)業服務企業未能履行物(wù)業服務合同的約定，導緻業主人身、财産安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　因此，如果在此次特大(dà)暴雨發生(shēng)過程中(zhōng)，物(wù)業公司未按照合同約定盡到應盡的責任和義務，在災害發生(shēng)後或者在接到業主的通知(zhī)後消極應對，沒有采取一(yī)定的措施減少損害的發生(shēng)以及避免損失的擴大(dà)，導緻業主的财物(wù)發生(shēng)損毀的，應當對業主的損失進行賠償。

建議：事先采取措施事後補救

　　物(wù)業公司從業務和法律的角度上應履行三方面的義務，即日常暴雨預報和提醒義務;對管轄範圍内的特定對象将遭侵害有所預知(zhī)，事前通知(zhī)相關業主的義務;發現車(chē)庫進水後應及時采取合理、有效的措施，如排水、拖車(chē)等，事後及時補救的義務。

　　爲避免不必要的損失，物(wù)業企業應做好早期介入、接管驗收工(gōng)作，以及後期日常對車(chē)庫設施設備的維護保養，堵住地庫進水的源頭。同時，要加強對應急預案的準備與演練，做到暴雨前後有預防和應對措施，并及時與業主進行良好溝通，例如在次案例中(zhōng)物(wù)業企業積極通知(zhī)業主、設沙袋牆抗洪、抽水泵配合地下(xià)室排水等，隻要物(wù)業公司已經按照合同約定盡到了相應的責任和義務，業主不能要求其承擔賠償責任。