案情介紹  

張先生(shēng)于2015年9月2日取得南(nán)港小(xiǎo)區1301号房的房地産權證，該房屋規劃用途爲住宅。吳先生(shēng)于2015年12月18日取得南(nán)港小(xiǎo)區1401号房的産權證，該房屋規劃用途爲住宅。張先生(shēng)與吳先生(shēng)系同一(yī)單元上下(xià)樓層鄰居關系。吳先生(shēng)在取得1401号房所有權後，未經有關部門審批及相鄰業主同意，将該房屋改造爲五間獨立套房，并以旅館公寓形式進行對外(wài)經營。物(wù)業公司及張先生(shēng)自得悉吳先生(shēng)的改造經營行爲後，多次要求吳先生(shēng)停止房屋改造經營行爲、恢複原房屋住宅用途，未果。張先生(shēng)遂将吳先生(shēng)和物(wù)業公司一(yī)起訴至法院，請求法院判決：1、吳先生(shēng)立即拆除其1401号房違建的衛生(shēng)間及套間牆體(tǐ)，恢複房屋原平面設計圖的結構構造，立即停止将該房屋做經營性使用，停止發布廣告，恢複房屋住宅用途；2、判決吳先生(shēng)及物(wù)業公司各賠償上訴人的損失10000元。

法院判決  

法院審理認爲，本案系業主因其對建築物(wù)所享有的專有權、共有權以及共同管理的權利受到侵害而發生(shēng)的糾紛，故應确定爲建築物(wù)區分(fēn)所有權糾紛。本案争執的焦點：一(yī)、吳先生(shēng)是否有将1401号房作經營性用房（旅館公寓）使用。二、吳先生(shēng)是否應停止旅社經營，恢複住宅用途。三、吳先生(shēng)是否應拆除增設的衛生(shēng)間和排水管道等設施。四、吳先生(shēng)、物(wù)業公司是否有過錯，是否應賠償張先生(shēng)經濟損失。

一(yī)、吳先生(shēng)是否有将1401号房作經營性用房（旅館公寓）使用。根據張先生(shēng)提供的證據顯示，吳先生(shēng)确将其所有的1401号房改造成五間獨立套房，并以旅館公寓形式在有關訂房網站上發布訂房信息（包括房間套型、價格）。故可認定吳先生(shēng)的上述行爲屬于将住宅改變爲經營性用房。

二、吳先生(shēng)是否應停止經營性行爲，恢複住宅用途。業主将住宅改變爲經營性用房，其行爲的合法性需要同時滿足兩個條件：1.遵守法律、法規以及管理規約；2.應當經有利害關系的業主同意。本案中(zhōng)，吳先生(shēng)将住宅作經營性用房，未經有關部門審批，也無經有利害關系的業主同意，故其行爲不具備合法性。依照最高人民法院《關于審理建築物(wù)區分(fēn)所有權糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》第十條第一(yī)款“業主将住宅改變爲經營性用房，未按照物(wù)權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢複原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持”的規定，故對張先生(shēng)要求吳先生(shēng)立即停止1401号房作經營性用房使用，恢複房屋住宅用途的請求，本院予以支持。

三、吳先生(shēng)是否應拆除增設的衛生(shēng)間和排水管道等設施。吳先生(shēng)将房屋改造成五間獨立套房，并設立五間衛生(shēng)間，這些裝修改造，是具備基本居住功能的，在不對外(wài)營業情況下(xià)可用于居民日常居住。根據《住宅室内裝飾裝修管理辦法》第三十八條第一(yī)款“住宅室内裝飾裝修活動有下(xià)列行爲之一(yī)的，由城市房地産行政主管部門責令改正,并處罰款：（一(yī)）将沒有防水要求的房間或者陽台改爲衛生(shēng)間、廚房間的，或者拆除連接陽台的磚、混凝土牆體(tǐ)的，對裝修人處五百元以上一(yī)千元以下(xià)的罰款，對裝飾裝修企業處一(yī)千元以上一(yī)萬元以下(xià)的罰款”的規定，本案張先生(shēng)對吳先生(shēng)增設衛生(shēng)間和排水管道行爲有異議，可向當地房地産行政主管部門反映處理。

四、吳先生(shēng)和物(wù)業公司是否有過錯，是否應賠償張先生(shēng)經濟損失。吳是将住宅改變爲經營性用房，侵犯了張先生(shēng)的合法權益，确存在過錯，依法應當賠償損失，張先生(shēng)要求吳先生(shēng)賠償其精神損失10000元，但未能提供證據對損害結果或損害數額予以佐證，故本院不予采納。至于物(wù)業公司的過錯問題，張先生(shēng)及吳先生(shēng)均确認物(wù)業公司在簽訂交房管理公約時有告知(zhī)吳先生(shēng)裝修須遵守有關管理規定，服從物(wù)業公司管理，不得私自改建、違建，且物(wù)業公司對吳先生(shēng)的改造、經營行爲确有發放(fàng)整改通知(zhī)進行制止。物(wù)業公司已履行其法定告知(zhī)、制止義務，至于對違規行爲的處置，應由當地房地産行政主管部門進行處理。故張先生(shēng)有關物(wù)業公司應賠償其經濟損失10000元的請求，缺乏事實依據和法律依據，本院不予支持。

案例分(fēn)析  

依照《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》第七十七條“業主不得違反法律、法規以及管理規約，将住宅改變爲經營性用房。業主将住宅改變爲經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外(wài)，應當經有利害關系的業主同意”。本案中(zhōng)，吳先生(shēng)在沒有經張先生(shēng)及其他利害關系業主的同意下(xià)，擅自将住宅改爲經營性用房，違反了法律規定，侵犯了張先生(shēng)的權益，張先生(shēng)可要求吳先生(shēng)停止侵權。