實例分(fēn)析 

2012年6月，黃先生(shēng)在某小(xiǎo)區買了一(yī)套一(yī)層三居室商(shāng)品房。入住後他發現由于小(xiǎo)區是新建成的，各種配套設施不太完善，特别是飯館缺少。于是黃先生(shēng)把自己100多平方米的三居室房屋改成了小(xiǎo)餐館。

開(kāi)業一(yī)個月，小(xiǎo)區物(wù)業管理企業找上門來了，要求關閉餐館。黃先生(shēng)覺得自己是爲大(dà)家服務，幫助大(dà)家解決早餐問題是好事，物(wù)業管理不應該幹涉，爲此發生(shēng)糾紛。黃先生(shēng)随後被小(xiǎo)區物(wù)業公司訴至法院，以影響小(xiǎo)區正常管理秩序及整體(tǐ)環境爲由，要求法院判決黃某停止使用小(xiǎo)區住宅房屋從事經營性活動。

法院判令

   本案的争議焦點是業主黃某是否有權利擅自改變房屋的使用性質。

根據我(wǒ)(wǒ)國《物(wù)權法》第七十七條，業主不得違反法律、法規以及管理規約，将住宅改變爲經營性用房。業主将住宅改變爲經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外(wài)，應當經有利害關系的業主同意。據此，法院認爲黃某擅自改變房屋使用性質，違反相關法律規定，黃某在獲得相關審批手續及有利害關系業主同意以前，應當停止使用住宅房屋從事經營性活動。

律師解析

擅自進行“住改商(shāng)”後,存在多項風險。一(yī)方面，由于生(shēng)産經營的需要,房屋建築結構可能被擅自改變，損壞房屋建築質量。再者，如果經營範圍包括危險化學品如煙花爆竹等方面的産品，則客觀存在巨大(dà)風險；如果經營的是其他類别,則可能産生(shēng)噪聲等環境污染，影響相鄰業主的生(shēng)活。而且,此類項目一(yī)般難以滿足消防安全的要求，存在極大(dà)的消防安全隐患。商(shāng)鋪帶來的人流變化，也可能會直接影響到小(xiǎo)區的治安環境，有可能造成車(chē)位緊張、電(diàn)梯擁堵、超負荷用電(diàn)等。

根據《物(wù)權法》第八十四條，不動産的相鄰權利人應當按照有利生(shēng)産、方便生(shēng)活、團結互助、公平合理的原則，正确處理相鄰關系的規定。因此黃先生(shēng)不能擅自改變房屋的使用性質。如果确需改變房屋的使用性質，黃先生(shēng)也不得違反相鄰權，并且應當按照有關規定辦理有關手續。

此外(wài)，在《土地管理法》和《房地産管理法》等法規中(zhōng)明确對住改商(shāng)應該具備的條件進行了規定：擅自進行，即違法違規。《物(wù)權法》第七十七條也規定，業主不得違反法律、法規以及管理規定，将住宅改變爲經營性用房。業主将住宅改變爲經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外(wài)，應當經有利害關系的業主同意。而且，《最高人民法院關于審理建築物(wù)區分(fēn)所有權糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》第十條明确：“業主将住宅改變爲經營性用房，未按照物(wù)權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢複原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。”

   在這裏，需要提醒廣大(dà)業主注意的是：無論是業主還是使用人，都不應當擅自改變房屋在建築設計規定的用途。如果擅自改變物(wù)業的使用性質，不僅違反了相關法律規定、影響社會管理秩序，而且有可能對相鄰權造成影響，面臨承擔相關民事責任的法律風險。