物(wù)業公司因業主遲延支付物(wù)業費(fèi)，經多次催收後，久拖不付，遂申請仲裁，要求業主支付拖欠近3年的物(wù)業費(fèi)。業主答辯認爲其入住後發現房屋外(wài)牆漏水，多次要求物(wù)業公司維修，物(wù)業公司均沒有進行維修。業主認爲因物(wù)業公司沒有履行合同或者不完全履行合同義務，其不支付物(wù)業費(fèi)具有正當理由。并且案件審理過程中(zhōng)，業主提出仲裁反請求，要求物(wù)業公司承擔保修責任，并且賠償業主損失。

仲裁庭審理後認爲：

外(wài)牆滲水通常涉及牆體(tǐ)修建、裝飾或門窗口與牆連接密封不嚴等建設工(gōng)程質量瑕疵，該瑕疵在開(kāi)發商(shāng)建設房屋施工(gōng)時已存在，因此外(wài)牆滲水的原因與物(wù)業服務公司的服務行爲沒有因果關系，承擔維修責任的主體(tǐ)并非物(wù)業公司。物(wù)業公司提供的物(wù)業服務是一(yī)個系統的、動态的長期過程，且本案業主将漏水情況反映給物(wù)業公司後，物(wù)業公司盡到了通知(zhī)建設單位承擔維修責任的義務。故最終裁決業主支付物(wù)業費(fèi)，業主要求物(wù)業公司承擔保修責任的請求未予支持。

建議：在物(wù)業合同法律關系中(zhōng)，物(wù)業公司提供的物(wù)業服務是一(yī)個系統的、動态的長期過程。物(wù)業合同糾紛常見，一(yī)部分(fēn)原因系物(wù)業公司管理水平不高，一(yī)部分(fēn)原因在于業主無法正确區分(fēn)各責任主體(tǐ)，混淆物(wù)業公司和其他責任主體(tǐ)應承擔的義務和責任。實際上，物(wù)業公司提供的僅僅是服務工(gōng)作，合同中(zhōng)無法具體(tǐ)明确地描述工(gōng)作内容，故業主無法針對物(wù)業公司某一(yī)具體(tǐ)工(gōng)作未履行或者未完全履行要求物(wù)業公司承擔違約責任，但這也并非排除物(wù)業公司應履行的義務。

同時，物(wù)業公司如承擔個别業主專有部分(fēn)的維修義務，必将推高物(wù)業服務收費(fèi)标準，這對小(xiǎo)區其他業主極不公平。所以在物(wù)業合同履行過程中(zhōng)，物(wù)業公司應提高服務水平，積極主動地與業主溝通、協商(shāng)，盡所能解決實際問題，彼此消除誤會，而不應當讓矛盾長期存在。

針對責任主體(tǐ)的問題，業主要求物(wù)業公司承擔保修責任，屬于混淆責任主體(tǐ)的情況。實際上承擔保修責任的主體(tǐ)系建設單位，并非物(wù)業公司。物(wù)業公司承擔了通知(zhī)建設單位維修的義務，盡到了服務職責，履行了合同義務。

再如，業主因爲室内财産被盜，認爲系物(wù)業公司未履行維護小(xiǎo)區安全責任，要求物(wù)業公司承擔賠償責任，亦屬于混淆責任主體(tǐ)的情況。業主室内财産被盜，屬于财産權被侵害，侵權人爲第三人，并非由物(wù)業公司直接承擔責任。如業主要證明物(wù)業公司未履行安全維護責任，單憑單個和一(yī)時的服務效果無法得出該結論。